Iva al 4% sull'acquisto della prima casa

Iva al 4% sull'acquisto della prima casa: cos'è e quando si può ottenere il beneficio?

Per alcune categorie di immobili è prevista l'Iva al 4% sull'acquisto della prima casa. Questi sono i requisiti soggettivi e oggettivi che devono essere soddisfatti.

Quando si può usufruire dell'Iva al 4% sull'acquisto della prima casa e quali requisiti bisogna possedere per usufruire di questo beneficio? Queste domande si pongono spesso coloro che intendono acquistare un immobile per la propria abitazione principale, soprattutto se l'operazione viene conclusa con un ente che paga l'IVA, ad esempio con un'impresa edile.

In genere, quando acquisti una proprietà da una società coperta da IVA (anziché direttamente da un privato), dovrai pagare anche l'imposta sul valore aggiunto (IVA), che di solito è compresa tra il 10% e il 22% del valore della proprietà. Tuttavia, se vengono soddisfatte determinate condizioni - come l'acquisto di un alloggio non classificato come immobile di lusso e il trasferimento in un nuovo appartamento - è possibile usufruire di una riduzione dell'aliquota IVA al 4%. Questo vantaggio si aggiunge ad altri vantaggi già disponibili per l'acquisto della prima casa, come le spese di registrazione ridotte. Se vengono soddisfatte determinate condizioni, questi benefici possono essere utilizzati più volte.

A cosa si applica l’Iva al 4% sulla prima casa?

Come già accennato, non sempre l'acquisto della prima casa viene effettuato tra privati. Spesso l'immobile viene acquistato da una società soggetta a IVA, ad esempio quando si acquista una nuova casa direttamente dal promotore. In tali casi l'acquirente è tenuto a pagare, oltre alle classiche spese di registro, catastali e ipotecarie, anche l'IVA. Senza incentivi questa imposta può variare dal 10% al 22% del valore dell’immobile.

Come spiegato nella guida all'acquisto della prima casa pubblicata dall'Agenzia delle Entrate, se ricorrono determinate condizioni è possibile usufruire dell'esenzione prima casa, che prevede un'Iva ridotta al 4%. Questa misura è stata introdotta per la prima volta dalla legge finanziaria del 1991 e inclusa nel testo unico dell'IVA. Successivamente è stata confermata più volte ed è ancora in vigore. L'aliquota ridotta si applica anche all'ampliamento di edifici esistenti o alla realizzazione di nuovi progetti. Ma quali condizioni devono essere soddisfatte per ricevere questo beneficio?

Requisiti soggettivi per percepire l'Iva al 4% sulla prima casa

Per beneficiare dell'IVA al 4% è necessario soddisfare una serie di requisiti soggettivi nei confronti dell'acquirente. In particolare è necessario:

essere una persona fisica, poiché il vantaggio non si applica alle persone giuridiche, ad esempio alle società;
essere residente nel comune in cui è situato l'immobile o avervi registrato la residenza entro 18 mesi dalla data di acquisto;
non possedere altro immobile già adibito a prima casa;
non possedere né avere diritti su altri immobili già utilizzati come prima casa usufruendo degli incentivi dell'Agenzia delle Entrate. Ci sono però delle eccezioni, ad esempio se la prima casa viene venduta entro 12 mesi dalla stipula del contratto per l'acquisto del nuovo immobile, oppure se l'immobile esistente non è abitabile.

Vale anche la pena notare che l'IVA al 4% per le persone di età inferiore a 36 anni, se vengono soddisfatti i requisiti legali, può comportare un credito d'imposta pari all'aliquota IVA pagata sull'acquisto dell'immobile.

Requisiti oggettivi per percepire l'Iva al 4% sulla prima casa

Oltre ai requisiti soggettivi, esistono anche condizioni oggettive per ricevere l'IVA al 4% sull'acquisto della prima casa. In questo caso parliamo delle caratteristiche dell'immobile che devono essere soddisfatte affinché il beneficio sia valido. Tra queste condizioni:

la tipologia degli immobili che devono essere censiti al catasto come locali residenziali;
La destinazione dell'immobile deve essere esclusivamente residenziale e non commerciale. Sono esclusi gli immobili destinati ad uffici, negozi, magazzini, ecc.;
caratteristiche dell'immobile: non deve essere d'élite (ville, castelli), cioè non deve appartenere alle categorie A/1, A/8 e A/9.

Naturalmente l’immobile deve essere situato in Italia e rispettare le normative nazionali e locali in materia di abitabilità, sicurezza e agibilità.

Categorie di immobili soggetti ad IVA al 4%

Per comodità, dopo aver elencato le tipologie di immobili esclusi dalle agevolazioni, elenchiamo anche le categorie residenziali ammesse soggette ad aliquota IVA al 4%:

A/2: locali residenziali di tipo standard con caratteristiche rispondenti alle esigenze del mercato per l'edilizia residenziale;
A/3: alloggi economici con servizi di prima necessità;
A/4: Edilizia popolare costruita secondo standard obsoleti;
A/5: alloggi ultrapopolari con servizi e servizi igienici minimi;
A/6: case rurali destinate ad attività agricola;
A/7: villini con adiacenti spazi esterni ad uso personale;
A/11: edifici residenziali tipici di alcune regioni.

Quando si applica l'IVA al 4% nelle costruzioni?

Va notato che i vantaggi IVA del 4% si applicano non solo all'acquisto di beni immobili, ma anche alla costruzione di nuovi edifici o all'ampliamento di case esistenti. Nel settore delle costruzioni, di conseguenza, è possibile utilizzare:

IVA al 4% sui lavori di ristrutturazione, come l'acquisto di materiali per ristrutturare la prima casa;
IVA al 4% sulla costruzione di una nuova prima casa, se rispondente ai requisiti catastali e non rientra nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
Iva al 4% sull'acquisto di elementi significativi per la ristrutturazione della prima casa, quali serramenti esterni, ascensori ed altri elementi simili.

Come restituire l'IVA al 4% sulla prima casa?

Per poter usufruire dell'esenzione IVA al 4% sulla prima casa, oltre a verificare i requisiti sopra indicati, devi predisporre i relativi documenti. L'applicazione dell'aliquota IVA ridotta non è automatica e deve essere richiesta. Per fare ciò è necessario fornire:

copia del documento di identità e del codice fiscale dell'acquirente;
un modulo compilato per ricevere l'aliquota IVA ridotta al 4% sulle nuove costruzioni e trasferirla all'impresa che realizzerà i lavori;
copia della concessione edilizia o, in caso di nuove costruzioni o ristrutturazioni, apposita comunicazione di inizio lavori (SCIA o DIA).

È utile inoltre allegare copia dell'atto notarile, ricevuta del pagamento per l'acquisto o l'intervento di ristrutturazione, nonché una dichiarazione attestante il rispetto dei requisiti soggettivi e oggettivi. I documenti raccolti dovranno essere trasferiti agli intermediari immobiliari o alle società che hanno effettuato l'operazione o eseguito i lavori.