Come ottenere un mutuo per un importo superiore al valore dell'immobile

È raro che le banche concedano mutui che superano il valore dell'immobile acquistato. Tuttavia, in alcuni casi ciò è possibile, soprattutto se sono necessari fondi aggiuntivi per riparazioni o per chiudere altri prestiti. È importante capire che le banche generalmente non approvano finanziamenti superiori all'80% del valore dell'immobile, ma ci sono delle eccezioni. Cosa fare se hai bisogno di una grande quantità?

Come ottenere un mutuo di grande importo

A volte quando acquisti un immobile potresti aver bisogno di un importo superiore al suo valore di mercato. Ciò potrebbe essere dovuto alla necessità di riparazioni, al pagamento dei servizi di un agente immobiliare o di un notaio o alla chiusura di altri obblighi di debito. Tuttavia, tali richieste raramente vengono soddisfatte dalle banche e per ottenere un prestito del genere è necessario soddisfare determinate condizioni.

Quando è possibile accendere un mutuo per un importo superiore all'80% del valore dell'immobile?

Prima di emettere un mutuo ipotecario, le banche valutano il rapporto Loan to Value (LTV), che mostra il rapporto tra l’importo del prestito e il valore dell’immobile. Di norma le banche non concedono ipoteche per più dell'80% del valore di mercato dell'immobile. Ad esempio, se una casa costa 200.000 euro, l'importo massimo del prestito sarà di 160.000 euro.

Tale limite si ispira alla delibera del Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (CICR) del 22 aprile 1995, che raccomandava di non superare l'80% per l'erogazione di ipoteche su immobili. Questa regola però non è vincolante e, se ci sono motivati motivi, le banche possono concedere un mutuo superiore all'80%, e talvolta anche al 100%.

Requisiti per ottenere un mutuo di importo superiore al valore dell'immobile

Anche se teoricamente è possibile ottenere un mutuo per un importo superiore al valore dell'immobile, ciò richiede il rispetto di una serie di condizioni. Innanzitutto la banca verificherà i requisiti standard, come la valutazione dell’immobile e la situazione finanziaria del mutuatario. La banca deve poi accertarsi che vi siano validi motivi per aumentare l’importo del prestito.

Ad esempio, tali casi possono includere:

• la necessità di fondi aggiuntivi per riparare o ammodernare la proprietà;
• desiderio di includere nel prestito le spese di un agente immobiliare, di un notaio o altre spese legate all'acquisto;
• la necessità di ripagare altri prestiti o debiti contemporaneamente all'ottenimento di un mutuo.

Tali motivi devono essere documentati e dettagliati nel contratto di mutuo. Ad esempio è necessario fornire preventivi per lavori di ristrutturazione o contratti con imprese appaltatrici per confermare la necessità di un importo maggiore.

Ulteriori garanzie e rischi di un mutuo di importo superiore al valore dell'immobile

L'ottenimento di un mutuo per un importo superiore al valore dell'immobile comporta alcuni rischi e richiede ulteriori garanzie da parte della banca. Le banche potrebbero inasprire le condizioni di prestito e richiedere anche ulteriori misure di protezione.

Ulteriori garanzie da parte della banca

All’aumentare del rischio di mancato pagamento del prestito, la banca può richiedere garanzie aggiuntive, quali:

• registrazione di un'assicurazione aggiuntiva per un importo superiore al valore dell'immobile;
• attrarre garanti che possano ripagare il debito in caso di insolvenza del mutuatario principale;
• Iscrizione di una seconda ipoteca su un altro immobile per fornire ulteriore sicurezza.

A causa dei maggiori rischi e requisiti, le banche raramente accettano tali transazioni e il processo di approvazione può essere più complesso.

Rischi di controlli fiscali

I mutuatari che ottengono un mutuo superiore al valore della proprietà possono essere soggetti a ulteriori controlli fiscali. L'IRS potrebbe sospettare che i valori delle proprietà vengano gonfiati per ottenere un prestito più grande, il che potrebbe portare a un'indagine e possibili conseguenze legali, comprese accuse di frode o false informazioni su documenti ufficiali.

Modi alternativi per ottenere più soldi

Invece di accendere un mutuo per un importo superiore al valore dell’immobile, potresti prendere in considerazione opzioni di finanziamento alternative. Alcune banche offrono prodotti di prestito specializzati che abbinano l'acquisto di un immobile alle spese necessarie:

• Il mutuo acquisto e ristrutturazione copre non solo il prezzo dell'immobile, ma anche le spese dei lavori di ristrutturazione;
• Un mutuo per acquisto e liquidità fornisce fondi aggiuntivi per coprire vari costi associati a un acquisto.

Nel primo caso, il prestito non viene concesso in un unico importo, ma in parti man mano che i lavori vengono completati, il che aiuta a controllarne l'attuazione. Nel secondo caso spesso è necessario un secondo immobile, che verrà costituito in pegno come ulteriore garanzia.

Pertanto, se è necessario ottenere un prestito di importo elevato, è importante prepararsi attentamente, confermare tutte le spese e tenere conto dei rischi associati alle verifiche fiscali e agli obblighi aggiuntivi nei confronti della banca.