Quando si prevede una ristrutturazione importante in un condominio, sorge una domanda importante: chi dovrebbe sostenere questi costi se l’appartamento viene venduto? La risposta a questa domanda dipende da quando sono state approvate esattamente le riparazioni, prima o dopo la transazione di acquisto e vendita.
Se la ristrutturazione importante è stata approvata dall'assemblea generale dei proprietari prima della firma dell'atto notarile (contratto di compravendita), i costi sono legalmente a carico del venditore. Secondo recenti sentenze del tribunale, il venditore, che era proprietario al momento dell'approvazione dell'opera, è tenuto a pagare tutti i costi ad essa connessi.
Ciò è confermato da una decisione del tribunale di Napoli del novembre 2023. In questo caso, il nuovo proprietario, che aveva ricevuto richieste di pagamento da parte dell'appaltatore, ha impugnato tale decisione in tribunale e ha vinto la causa. Il tribunale ha stabilito che il precedente proprietario avrebbe dovuto pagare le riparazioni, poiché era il proprietario al momento della decisione di effettuare le riparazioni.
Queste regole si applicano esclusivamente alle riparazioni importanti. Per quanto riguarda le riparazioni in corso, la situazione è diversa. Se i lavori in corso sono stati approvati prima della transazione, ma completati dopo, i costi ricadono sul nuovo proprietario, poiché beneficia direttamente del risultato di questi lavori.
Durante la transazione di acquisto e vendita, il venditore deve informare l'acquirente delle riparazioni imminenti. Ciò consente alle parti di concordare chi pagherà le spese imminenti. Ad esempio, puoi includere una clausola nel contratto in base alla quale il venditore si impegna a pagare tutte le spese approvate prima della transazione.
Se il vecchio proprietario non può pagare le riparazioni importanti, i nuovi proprietari non sono tenuti a sostenere tali costi. In questo caso, la società di gestione o HOA è obbligata a riscuotere il debito tramite il tribunale dal precedente proprietario, fino al sequestro della sua proprietà.
In caso di difficoltà finanziarie è possibile richiedere un piano rateale per pagare le riparazioni. Ciò avviene tramite la società di gestione, che sottopone la questione all'assemblea generale dei proprietari per prendere una decisione. Questo approccio aiuta a prevenire i debiti ed evitare il deterioramento delle condizioni finanziarie della tua casa.
Pertanto, quando si vende un appartamento, è importante tenere conto dei tempi di approvazione delle grandi riparazioni e concordare in anticipo la distribuzione dei costi al fine di evitare conflitti e incomprensioni.
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