Quali sono le conseguenze della vendita di una casa al di sotto del suo valore catastale?

Gli immobili hanno un valore catastale, calcolato moltiplicando il reddito per il 5% e un coefficiente; questo serve come base per le imposte di registro, ipotecarie e catastali. La legge non impone di vendere a un prezzo minimo, ma quotare un prezzo inferiore al valore catastale crea rischi per entrambe le parti: verifiche fiscali e responsabilità solidale.

Con il sistema del prezzo al valore, obbligatorio per i privati dal 2006, le imposte vengono sempre calcolate in base al valore catastale, non al prezzo dichiarato, quindi l'acquirente non risparmia denaro e paga in base al valore catastale. Tuttavia, se il prezzo è troppo basso, ad esempio inferiore al 70% dell'OMI, l'ufficio delle imposte si assume pagamenti non specificati e avvia una rivalutazione basata sull'OMI, sull'ipoteca o sulla perizia, un ricalcolo della plusvalenza del venditore e sanzioni che vanno dal 90 al 180% più interessi.

Facciamo un esempio per il 2025: una rendita di 800 euro dà un valore catastale di 800 × 1,05 × 115,5 = 96.600 euro; se il prezzo dichiarato è di 60.000 euro, una differenza sospetta di 36.600 euro potrebbe comportare una rivalutazione e una multa fino a 65.880 euro.

L'acquirente è responsabile in solido e paga tasse e sanzioni aggiuntive, anche se ha pagato poco, mentre il venditore deve pagare una rivalutazione dell'aumento e l'imposta sul reddito delle persone fisiche in base all'importo effettivo, oltre alle sanzioni.

Per evitare ispezioni, è opportuno indicare un prezzo non inferiore al valore catastale, utilizzare la modalità "prezzo-valore", che è automatica per i privati, effettuare una perizia se il prezzo è basso per motivi oggettivi come l'umidità o una discarica vicina, effettuare solo bonifici bancari, non contanti e, in caso di vendita a parenti, indicare un prezzo simbolico con un atto motivato, tenendo conto del rischio di donazione indiretta.

Non esiste un prezzo minimo per legge, data la libertà contrattuale, ma il valore catastale rimane la base imponibile minima; i coefficienti per il 2025 sono 110 per le prime case e 120 per le seconde e altre proprietà.

Durante una verifica si applica la responsabilità solidale: l'autorità fiscale può riscuotere da entrambe le parti tramite notifica, pagamento e riscossione forzata.

In definitiva, una riduzione del prezzo del 10-20% è solitamente a basso rischio se giustificata; una riduzione del prezzo inferiore al 70% dell'OMI è elevata e richiede la revisione di un esperto e un notaio esperto; e la vendita ai figli è a medio rischio con un atto di valore nominale e una consultazione successoria. Link utili: sito web dell'Agenzia delle Entrate per prezzo-valore e l'OMI per il 2025.