È possibile trasferire un immobile in affitto per un uso gratuito?

Immagina: affitti un appartamento accogliente, lo arredi secondo le tue esigenze e metti il cuore in ogni dettaglio degli interni. Poi le circostanze cambiano e decidi di darlo a un amico o a un parente per un uso gratuito. Ma è possibile questo dal punto di vista legale?

Che cosa è un contratto di utilizzo gratuito?

Secondo l'articolo 1803 del Codice civile italiano, il comodo d'uso è un accordo con il quale una parte (il comodante) trasferisce all'altra (il comodante) una cosa mobile o immobile perché la usi per un tempo determinato o per uno scopo determinato. Alla scadenza del termine il bene dovrà essere restituito.

Ma cosa succede se si cede un appartamento in affitto per usarlo gratuitamente? È possibile disporne liberamente come se fosse una proprietà propria?

Un inquilino può subaffittare un immobile?

In Italia, un inquilino (conduttore) può subaffittare parte di un appartamento, ma solo a determinate condizioni. Se il contratto di locazione non contiene un divieto espresso di subaffitto, è sufficiente comunicare tale intenzione al proprietario dell'appartamento (locatore) e fornire i dati del subinquilino.

Per il trasferimento completo dell'alloggio in subaffitto è necessario il consenso scritto del locatore. Questo punto è regolato dall'articolo 2 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, che recita:

"L'affittuario non può subaffittare l'immobile nella sua interezza o cedere il contratto di locazione a terzi senza il consenso del locatore. Salvo diversamente specificato nel contratto, l'affittuario ha il diritto di subaffittare parte dell'immobile, avendo preventivamente notificato al locatore tramite posta raccomandata indicando il nome del subaffittuario, la durata del contratto e i locali locati."

È possibile trasferire un alloggio in affitto per usarlo gratuitamente?

Poiché il contratto di uso gratuito, come suggerisce il nome, non prevede alcun corrispettivo, è possibile trasferire un alloggio in affitto secondo questa norma?

In questo caso valgono gli stessi principi della sublocazione:

• Se il contratto di locazione non vieta il trasferimento dell'alloggio a titolo gratuito, l'inquilino può farlo dandone comunicazione al proprietario dell'immobile.
• Se il contratto contiene un divieto di subaffitto e di trasferimento a titolo gratuito, sarà necessario ottenere il consenso scritto del locatore.

In caso contrario, la cessione dell’appartamento a terzi senza il consenso del proprietario sarà considerata una violazione del contratto e potrà comportare la risoluzione dello stesso e lo sfratto dell’inquilino.

Una persona che ha ricevuto un immobile in uso gratuito può affittarlo?

Supponiamo che il proprietario dell'appartamento lo abbia ceduto a un'altra persona tramite un contratto di uso gratuito. Questa persona può affittarlo personalmente?

La risposta è fornita dall'articolo 1804 del Codice civile italiano: il comodatario è tenuto a usare la cosa esclusivamente nei termini stabiliti dal contratto e non può cederla a terzi senza il consenso del comodatario .

Se affitta l'appartamento senza permesso, il comodatario ha diritto a:

• Richiedere l'immediata restituzione della proprietà.
• Presentare una richiesta di risarcimento danni.

Chi deve dichiarare i redditi da locazione?

Se l'immobile trasferito in uso gratuito viene poi affittato a terzi, sorge spontanea la domanda: chi deve pagare le tasse sui redditi percepiti?

Per legge, i redditi da locazione sono sempre tassati a nome del proprietario dell'immobile, anche se i pagamenti effettivi vengono ricevuti da un'altra persona. Pertanto, se il comodatario ha affittato l'appartamento, l'obbligo fiscale ricade sul proprietario dell'immobile (commodatario), poiché egli rimane il legittimo proprietario dell'immobile.

Tale principio è sancito dall'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo n. 504/1992, il quale stabilisce che l'imposta sugli immobili è versata dal proprietario, indipendentemente da chi ne percepisca effettivamente il reddito.

Conclusione

Il trasferimento di un alloggio in affitto per uso gratuito è possibile, ma richiede un'attenta analisi dei termini del contratto di locazione. Se non c'è alcun divieto, è sufficiente avvisare il locatore. Se il trasferimento è vietato, sarà necessario il suo consenso.

Lo stesso vale per il comodatario: se vuole affittare l’immobile ricevuto in uso, ha bisogno del permesso del proprietario.

La conoscenza giuridica in tali questioni aiuterà a evitare conseguenze spiacevoli, dalla risoluzione del contratto alle sanzioni finanziarie.