Mercato Uffici Milano: alla ricerca di immobili di qualità

Nel 2024 il mercato degli uffici di Milano assorbiva circa 380.000 mq. m , di cui 115.000 mq. m – nel quarto quarto. Si tratta del 14% in meno rispetto all'anno precedente. Secondo l'ultimo rapporto dell'Ipi , il calo delle cifre non è dovuto tanto a un calo della domanda, quanto piuttosto a una limitata offerta di uffici di lusso (A/A+) e a complesse normative urbanistiche che rendono difficile l'avvio di nuovi progetti.

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L'impatto più significativo sui volumi delle transazioni è stata la carenza di immobili di qualità, soprattutto nelle zone prestigiose di Milano. Come nel 2023, anche quest'anno si sono verificate solo tre transazioni superiori ai 10.000 mq. m , con il 72% dell'assorbimento totale che ricade sugli uffici di classe A/A+ .

Le zone più gettonate restano il CBD (Central Business District), Porta Nuova e CityLife , dove gli spazi per uffici di alta qualità trovano rapidamente inquilini. Gli investitori continuano a concentrarsi su asset di pregio , mentre gli sviluppatori si stanno orientando verso la ristrutturazione di edifici più vecchi , poiché i nuovi progetti incontrano ostacoli burocratici.

Tasso di posti vacanti

Il tasso di posti vacanti ha continuato a diminuire e si è attestato in media al 9,5% in città e al 2,5% per gli uffici di classe A/A+ . Circa il 43% della superficie assorbita (171.000 mq) si trovava nel centro città e nel CBD , e 62.000 mq nelle aree periferiche. il 16% .

Il calo dei tassi di posti vacanti indica stabilità del mercato , anche se la carenza di immobili di qualità sta frenando la crescita. Gli inquilini stanno diventando sempre più selettivi , scegliendo edifici con elevati livelli di sostenibilità ambientale (ESG) e conformi ai moderni standard di efficienza energetica.

Tariffe di noleggio e tendenze del mercato

La limitata offerta di uffici di lusso ha fatto aumentare i prezzi degli affitti nel centro commerciale di Milano.

• Nel quarto trimestre del 2024, i canoni di locazione degli uffici più convenienti nel CBD hanno raggiunto i 730 €/mq. m all'anno , e in alcuni casi hanno superato gli 800 €/mq. m all'anno per gli edifici certificati LEED e WELL .
• La redditività rimane stabile: 4,5% netto per gli asset di prima qualità e 5,9% per gli immobili di alta qualità sul mercato secondario .

Previsioni per il 2025

Nel 2025 è prevista una crescita selettiva del mercato :
✔️ Concentrazione delle transazioni nel segmento di fascia alta
✔️ Aumento dell'offerta grazie ai progetti di riqualificazione
✔️ Concentrarsi su spazi per uffici ecosostenibili e tecnologicamente avanzati

Le aziende continuano a preferire uffici moderni, efficienti dal punto di vista energetico e adattabili a formati di lavoro ibridi.

Nonostante l'offerta limitata e un contesto normativo difficile , il mercato degli uffici di Milano rimane uno dei più dinamici in Europa , con una forte domanda e un costante interesse da parte degli investitori istituzionali .