Indagine della Banca d'Italia: i prezzi delle case continuano a salire, l'offerta non riesce a tenere il passo con la domanda
Secondo la tradizionale indagine trimestrale della Banca d'Italia sulle condizioni del mercato immobiliare (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni), i prezzi degli immobili residenziali in Italia continueranno a registrare una crescita positiva e costante nel terzo trimestre del 2025. Tuttavia, gli sconti medi sulle transazioni continuano a ridursi e il tempo medio di vendita di un'abitazione ha raggiunto minimi storici. Allo stesso tempo, la domanda degli acquirenti è in ripresa, mentre l'offerta continua a diminuire.
I prezzi aumentano costantemente e quasi ovunque.
Nel terzo trimestre del 2025, il saldo netto tra le stime di crescita e di diminuzione dei prezzi delle abitazioni è aumentato a +7 punti percentuali (contro i +5 punti percentuali del secondo trimestre) ed è risultato significativamente più elevato rispetto allo stesso periodo del 2024. Un saldo positivo è stato registrato in quasi tutto il Paese, con l'eccezione del Mezzogiorno, dove rimane negativo, sebbene in significativo miglioramento rispetto al trimestre precedente.
Gli aumenti di prezzo più pronunciati sono stati osservati nelle principali città del Nord-Est e del Centro Italia, dove la percentuale di agenti che hanno segnalato aumenti di prezzo è ulteriormente aumentata.
Lo sconto medio rispetto al prezzo iniziale richiesto è leggermente diminuito al 7,5% (dal 7,8% del trimestre precedente) e rimane al livello più basso mai registrato. Nelle città più grandi del Nord-Est, gli sconti sono scesi sotto il 5%. Il periodo medio di vendita delle case è leggermente aumentato a 5,6 mesi (da 5,4 mesi), ma rimane vicino al minimo storico.
La domanda è in ripresa, l'offerta continua a diminuire
Il saldo negativo tra stime di crescita e calo del numero di potenziali acquirenti si è ridotto significativamente, soprattutto nelle grandi città e nelle aree metropolitane. D'altro canto, gli agenti immobiliari continuano a segnalare un calo nel numero di nuovi ordini di vendita. Il saldo netto per l'attuale portafoglio ordini è stato di -32 punti percentuali (-30 punti percentuali nel trimestre precedente e -25 punti percentuali nell'anno precedente), e per i nuovi ordini ricevuti, di -30 punti percentuali.
L'accesso ai mutui rimane favorevole
I problemi nell'ottenimento del credito rimangono minimi: solo il 19% delle agenzie ha citato le difficoltà di finanziamento come una delle principali cause di risoluzione del contratto. La quota di transazioni finanziate da mutui è aumentata al 65,9% e il rapporto prestito/valore (LTV) ha raggiunto il 78,4%: entrambi gli indicatori sono tornati ai livelli registrati prima dell'inizio del ciclo di rialzo dei tassi da parte della BCE a luglio 2022. Pertanto, le condizioni di prestito possono essere considerate generalmente confortevoli per gli acquirenti.
Gli affitti continuano ad aumentare, ma a un ritmo più lento.
La crescita degli affitti rimane significativa, sebbene il ritmo abbia subito un leggero rallentamento: il saldo netto tra aumenti e diminuzioni stimati è stato di +41 punti percentuali. La maggior parte degli agenti attribuisce l'aumento degli affitti principalmente a una riduzione dell'offerta di alloggi in affitto a lungo termine. Questo fattore è particolarmente pronunciato nelle città e, secondo gli agenti, è in gran parte dovuto alla preferenza dei proprietari per affitti a breve termine o giornalieri.
L'impatto degli affitti a breve termine (come Airbnb)
La quota di agenzie che considerano significativo il fenomeno degli affitti a breve termine è leggermente aumentata, superando il 50%. Di queste, oltre l'80% segnala un impatto significativo sui prezzi degli affitti a lungo termine (oltre i 30 giorni), mentre oltre il 60% ritiene che tale impatto sia particolarmente forte.
Allo stesso tempo, l'impatto percepito degli affitti a breve termine sui prezzi di vendita si è leggermente attenuato in tutto il Paese. L'influenza principale rimane la ridotta offerta di immobili in vendita: circa il 40% degli operatori cita questo effetto.
Le previsioni di mercato stanno diventando più ottimistiche
Le aspettative degli agenti riguardo all'andamento del proprio mercato regionale e del mercato immobiliare italiano nel suo complesso sono migliorate significativamente sia rispetto al trimestre precedente sia rispetto allo stesso periodo del 2024.
Per quanto riguarda i prezzi di vendita previsti per il quarto trimestre del 2025, gli agenti prevedono in media un leggero calo, ma i saldi netti si sono rivelati significativamente meno negativi rispetto all'anno precedente, il che indica un graduale ritorno della fiducia tra gli operatori del mercato.
